이재명 대통령의 분당 아파트 매도 소식이 며칠째 화제예요. 집을 팔면서 17억 원 넘는 근저당을 설정했는데, 그 이자를 아예 받지 않기로 했다는 청와대 발표가 나오자마자 SNS가 시끄러워졌습니다.
그런데 신기한 건, 사람들이 궁금해하는 포인트가 “왜 근저당을 설정했나”가 아니라 “왜 이자를 안 받는 게 문제가 되나”였다는 거예요. 이자를 받지 않는 게 오히려 매수인을 배려한 행동 아닌가 싶은데, 왜 세무 이슈로 번지는 걸까요.
사실 이 대통령 근저당 이야기 이면에는 세법의 아주 흥미로운 원리 하나가 숨어 있어요. 오늘은 그 원리를 알아볼게요.
이 대통령 근저당, 왜 지금 이 이야기가 이렇게 뜨거운가
발단은 이랬어요. 대통령이 분당 자택을 매도하면서 매수인에게 잔금 지급 시기를 10월쯤까지 유예해줬고, 그 유예 기간 동안 17억 7천여만 원 규모의 근저당을 설정했습니다. 문제는 그 몇 달 사이에 발생할 이자를 받지 않기로 했다는 부분이었어요.
청와대 부대변인은 방송에 출연해 “이자를 받지 않기로 했다”고 밝혔고, 함께 출연한 부동산학과 교수는 “매수인을 배려한 것으로 보인다”며 “1~2년이 아니라 3~4개월 차이 아니냐”고 설명했습니다. 다만 이자를 받지 않으면 사실상 증여가 되는 것 아니냐는 지적도 이어졌고, 청와대 측은 “무이자에 따라 발생하는 증여세 문제는 관련 규정에 따라 처리될 예정”이라고 답했습니다.
여기서 잠깐 생각해볼 부분이 있어요. 이 사안이 유독 시끄러운 이유는, 최근 부동산 자산 격차와 계층 이동 기회에 대한 사회적 관심이 커진 시점과 맞물렸기 때문이기도 해요. 유명인의 부동산 이슈 하나가 나올 때마다, 그 이면에 있는 공정성 문제로 대화가 확장되는 흐름이 요즘 반복되고 있거든요.
만약 이 일이 평범한 가족 사이에서 일어난 일이었다면 어땠을까요. 부모가 자녀에게 집을 팔면서 근저당을 설정해주고, 이자를 받지 않았다면 말이에요. 놀랍게도 세법은 이 두 상황을 크게 다르게 보지 않습니다.
이 대통령 근저당 사안이 유독 주목받는 이유도 여기에 있어요. 대통령이라는 신분 때문에 특별한 규정이 따로 적용되는 게 아니라, 우리 모두에게 똑같이 적용되는 세법 조항이 마침 눈에 띄기 쉬운 사례로 등장했을 뿐이거든요. 그래서 이번 사안을 조금 들여다보면, 평소에는 잘 몰랐던 세법의 원리를 자연스럽게 배울 수 있어요.
이 대통령 근저당 지금 어떤 일이 벌어지고 있나
여기서 등장하는 게 상속세및증여세법 제41조의4, 이른바 “금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여” 조항이에요. 이름은 딱딱한데 원리는 의외로 단순해요.
돈을 빌려주면서 이자를 아예 안 받거나, 시세보다 훨씬 낮은 이자만 받으면, 그 차액만큼 돈을 빌린 사람이 이익을 본 것으로 보는 규정입니다. 그리고 그 이익을 증여로 취급해서 세금을 매기는 거예요.
이자 없는 대출은 비유하자면 원래 요금을 받아야 할 주차장 자리를 공짜로 내주는 것과 비슷해요. 겉으로는 그냥 호의처럼 보이지만, 원래 받아야 할 요금만큼 상대방에게 이익을 넘겨준 셈이 되는 거죠. 세법은 그 틈을 그냥 지나치지 않습니다.
구체적인 기준도 있어요. 세법이 정한 적정 이자율은 당좌대출이자율을 기준으로 하는데, 현재 고시된 이자율은 연 4.6%입니다. 무상으로 대출받았다면 대출금액에 이 4.6%를 곱한 금액이, 낮은 이자로 빌렸다면 적정 이자와 실제 이자의 차액이 증여재산가액이 되는 구조예요.
다만 이 금액이 무조건 세금으로 이어지는 건 아니에요. 그 차액이 연간 1천만 원 미만이면 과세 대상에서 제외됩니다. 17억 7천여만 원 규모의 근저당에 4.6%를 적용하면 몇 달 치 이자만 계산해도 1천만 원을 훌쩍 넘기기 때문에, 이번 사안은 그 기준선 위에 있는 셈이에요. 청와대가 “규정에 따라 처리될 예정”이라고 밝힌 배경도 여기 있는 것으로 보입니다.
왜 세법은 이렇게까지 이자 문제에 예민한 걸까요. 답은 간단해요. 이자를 안 받는 방식이 재산을 물려주는 아주 손쉬운 우회로가 될 수 있기 때문이에요. 부모가 자녀에게 큰돈을 그냥 빌려주고 이자도 안 받으면서 사실상 갚지 않아도 되는 분위기를 만든다면, 증여세를 안 내고 재산을 넘기는 셈이 되잖아요. 그래서 세법은 특수관계인 사이의 거래는 물론, 특수관계가 아니더라도 거래 관행상 합리적인 이유가 없다면 이 조항을 적용합니다.
그리고 이 이야기를 할 때 빠지면 안 되는 부분이 있어요. 수익이 났을 때 실제로 손에 쥐는 금액은 과세 구조에 따라 꽤 달라지거든요. 배당소득과 매매 차익은 세금 계산 방식이 다르고, ETF와 개별 주식도 마찬가지예요. 연말이 가까워질수록 손익통산이나 절세 방법이 중요해지는데, 미리 구조를 이해해두면 나중에 당황하지 않아요. 흐름을 아는 것만큼, 내가 번 돈을 어떻게 지킬지도 알아둘 필요가 있습니다.
이 대통령 근저당 사안처럼 큰 금액이 오갈 때만 세금 문제가 생기는 건 아니에요. 가족이나 지인에게 돈을 빌려주거나 빌릴 계획이 있다면, 이자 조건 하나만 대충 정해도 나중에 예상치 못한 세금 문제로 이어질 수 있으니, 차용증을 쓸 때 이자율과 상환 계획을 미리 구조화해두는 게 당황하지 않는 방법이에요.
이 대통령 근저당 이 흐름에서 알아두면 좋은 것
이쯤에서 이런 생각이 들 수 있어요. “대통령 이야기가 나랑 무슨 상관이야, 나는 몇 억씩 빌려줄 일도 없는데.” 맞는 말이에요. 다만 이 규정이 생각보다 가까운 곳에서 작동한다는 게 함정이에요.
부모가 자녀 전세보증금을 대신 빌려주는 경우, 형제자매끼리 사업자금을 융통하는 경우, 심지어 회사가 대표에게 가지급금을 빌려주는 경우까지, 이자 없이 오가는 돈은 생각보다 흔하거든요. 그리고 그 규모가 1천만 원 기준선을 넘기는 순간, 똑같은 조항이 적용될 수 있습니다.
예를 들어볼게요. 부모가 자녀에게 3억 원을 무이자로 빌려줬다고 하면, 연 4.6%를 적용했을 때 이자 상당액은 1,380만 원이에요. 1천만 원 기준선을 훌쩍 넘기니, 이 금액이 그대로 자녀의 증여재산가액으로 잡힐 수 있는 거예요. 반대로 1억 원 정도를 무이자로 빌려준 경우라면 이자 상당액이 460만 원으로 기준선 아래에 있어서 과세 대상에서 빠지고요. 결국 금액 규모에 따라 결과가 완전히 달라지는 셈이니, 큰돈을 빌려주고 빌리는 상황이라면 이 기준선을 미리 계산해보는 게 좋습니다.
정책 하나가 대통령 개인의 이슈로 끝나지 않고, 우리가 평소 무심코 지나쳤던 가족 간 금전거래를 되돌아보게 만드는 계기가 될 수도 있지 않을까요.
오늘 이 대통령 근저당 이야기를 보면서, 혹시 나나 우리 가족도 이자 없이 오간 돈이 있었는지 한 번 떠올려보시면 어떨까요. 세법은 호의와 증여의 경계를 생각보다 촘촘하게 나눠두고 있으니까요.